Fiscale haken en ogen bij gezamenlijke koop van een woning

Huis Kopen Samen Jpeg

De aanleiding van dit artikel is een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag over de plaatsing van een woning in box I of box III. Het is niet voor iedereen mogelijk om zelfstandig een woning te kopen en in onze samenleving komt het steeds vaker voor, gezien de krapte op de woningmarkt, dat mensen samen met familie of vrienden een woning kopen. Het kopen van een woning met anderen kan onbedoelde gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting. De casus uit het bovengenoemde arrest illustreert dit.

Belanghebbende en zijn echtgenote bezaten samen met de schoonzus en zwager van belanghebbende (het andere echtpaar) een woning, waarbij de belanghebbende en zijn echtgenote de woning bezaten voor 35% en het andere echtpaar de woning bezat voor 65%.

De belanghebbende en zijn echtgenote waren van mening dat hun deel van de woning (35%) voor fiscale doeleinden kwalificeerde als een eigenwoning (box I), terwijl de Inspecteur van mening was dat hun deel van de woning niet kwalificeerde als eigen woning (box III). De woning was kadastraal niet gesplitst en ook niet opgedeeld in appartementsrechten.

Het belang van de zaak voor belanghebbende was de aftrekbaarheid van de rente op de lening aangegaan voor de financiering van hun deel van de woning. Het hebben van een eigen woning in box I kan een fiscaal voordeel opleveren als de betaalde rente over de eigenwoninglening meer bedraagt dan het eigenwoningforfait. (Het eigenwoningforfait is een inkomensbestanddeel. De wetgever veronderstelt dat iemand in het bezit van een woning, inkomsten geniet uit de woning. Deze inkomsten worden door de wet forfaitair, d.w.z. fictief, bepaalt.)

Uiteindelijk heeft de rechtbank het gelijk aan de inspecteur gegeven. Een vereiste voor het hebben van een eigen woning in box I is dat de woning voor 50% of meer in eigendom is van belastingplichtige of zijn partner of dat de belastingplichtige of zijn partner een belang heeft van 50% of meer bij de waardeontwikkeling van de woning (economisch eigendom) (art. 3.111 lid 1 sub a Wet IB 2001). Belanghebbende en zijn echtgenote bezaten de woning voor slechts 35% waardoor de woning voor hen niet viel in box I. Voor de zwager en de schoonzus van belanghebbende viel de woning wel in box I.

De uitspraak is een tegenvaller voor de belanghebbende en zijn echtgenote, maar de strijd is nog niet gestreden. Belanghebbende is in sprongcassatie gegaan en ziet het arrest van de Hoge Raad tegemoet. De uitspraak illustreert dat het niet altijd duidelijk is of de woning bij samenwoners, die geen fiscaalpartner zijn, voor ieder kwalificeert als een eigenwoning in box I. Het is daarom raadzaam om voor de koop van een woning met anderen advies in te winnen over de fiscale kwalificatie van de woning.

Wij willen er verder op wijzen dat in deze casus niet meespeelde dat door gezamenlijk woningbezit de een voor de ander kwalificeerde als fiscaal partner. Als je samen met een vriend of vriendin ervoor kiest om een woning te kopen, is het mogelijk dat jullie voor elkaar als fiscaal partner kwalificeren. Dit kan voor je eigen belastingaangifte zowel positief als negatief uitpakken.

Hieronder staan drie voorbeelden om de problematiek rondom het samenwonen te verduidelijken.

Voorbeeld 1: Je koopt samen met twee vrienden een woning

Stel dat je samen met twee vrienden een woning koopt. Ieder betaalt een derde van de koopprijs. De verkoper behoudt een belang van 50% bij de waardeontwikkeling van de woning. Kwalificeert jouw deel van de woning als een eigen woning in box I?

Het antwoord op deze vraag is volgens het Besluit van de Staatssecretaris dat voor ieder van de vrienden zijn deel van de woning kwalificeert als een eigenwoning in box I, als de vrienden gezamenlijk een huishouding voeren.

Voorbeeld 2: Jouw vriend(in) trekt bij jou in bij de woning met je twee vrienden

Jij en je vriend(in) kwalificeren niet als partner voor de inkomstenbelasting. Jouw vriend(in) trekt bij jou in, in het huis waar je woont met je twee vrienden. Heeft jouw vriend(in) een eigen woning die kwalificeert als woning in box I?

Het antwoord op deze vraag luidt ontkennend. Jij en je vriend(in) zijn geen fiscaal partner en je vriend(in) is geen mede-eigenaar van de woning.

Voorbeeld 3: Jij en je vriend(in) en trouwen en blijven in de woning wonen

Jij en je vriend(in) trouwen en jij en je vriendin blijven na het trouwen wonen in de woning met de twee vrienden.

Heeft je partner een eigen woning die kwalificeert als woning in box I?

Het antwoord op deze vraag luidt bevestigend. Onder het nieuwe huwelijksvermogensrecht verkrijgt je vriend(in) door het trouwen geen eigendom in de woning. Jouw eigendomsdeel blijft jouw eigendomsdeel en wordt door het trouwen (tenzij hiervan in de trouwakte is afgeweken) niet ingebracht in de huwelijksgemeenschap. Door het trouwen kwalificeren jij en je vriend(in) voor elkaar echter als elkaars fiscaal partner, waardoor voor de fiscale wetgeving ook je vriend(in) een eigen woning heeft in box I.

Conclusie

Ieder situatie is uniek en verdient een afzonderlijke fiscale beoordeling. Daarom is het verstandig om bij de koop van een woning met anderen vooraf advies in te winnen.

Bron: Rechtbank Den Haag

« Terug naar het overzicht

Vrijstelling schenkbelasting 2021
Lees verder

FinAmi Make over

26 aug. 2021
FinAmi Make over
Lees verder

Wat klanten vinden van FinAmi:

Ruud Roovers van Sealogic BV

Ruud Roovers van Sealogic BV

Een no nonsens dienstverlener die dankzij een platte organisatiestructuur een snelle en efficiënte service kan bieden.